A tributação dos aluguéis muda com a reforma, mas nem todo proprietário pessoa física estará sujeito aos novos tributos. Antes de abrir uma empresa ou renegociar contratos, é necessário verificar o enquadramento e calcular quanto ficará disponível depois dos impostos e das despesas.
A partir de 2027, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) entra em sua etapa de cobrança. O Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) terá implantação gradual, com o sistema completo previsto para 2033. Esse calendário precisa ser considerado nas projeções para evitar tratar o impacto final da reforma como uma despesa imediata.
Quem será contribuinte dos novos tributos sobre aluguéis
Na regra de enquadramento pelo ano anterior, a pessoa física deve reunir duas condições: ter realizado locações com mais de três imóveis distintos e recebido receita anual superior ao limite legal.
O valor-base previsto na legislação é de R$ 240 mil, sujeito à atualização pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Os requisitos são cumulativos: a quantidade de imóveis ou a receita elevada, isoladamente, não bastam nessa regra. (normas.leg.br)
Também é necessário verificar as regras de enquadramento durante o próprio ano, as participações em imóveis compartilhados e as modalidades de locação. O Imposto de Renda segue uma apuração distinta.
Quanto pode diminuir a renda do proprietário
Para visualizar o impacto, considere a simulação de um proprietário com quatro apartamentos residenciais, uma sala comercial e um imóvel de temporada. Os aluguéis somam R$ 280 mil por ano, sem condomínio e IPTU.
O exercício pressupõe que esse proprietário já esteja sujeito aos novos tributos. Utiliza uma alíquota conjunta hipotética de 26,5% para o sistema completo, com as reduções aplicáveis às locações, e mantém parâmetros nominais do Imposto de Renda de 2026.
Se os contratos forem renegociados para manter o mesmo total pago pelos inquilinos, a renda disponível após os encargos e tributos considerados passa de aproximadamente R$ 218,8 mil para R$ 204,2 mil por ano.
Na média mensal, o valor cai de cerca de R$ 18,2 mil para R$ 17 mil. Imobiliária, manutenção e outras despesas não incluídas no exercício ainda precisam ser descontadas. Esses números ilustram uma situação específica e não representam a cobrança efetiva de 2027.
O proprietário terá de aumentar o aluguel
O acréscimo ao valor pago pelo inquilino não é automático. Depende da análise do contrato e da negociação entre as partes. Na alternativa da simulação que preserva o aluguel nominal, um apartamento com cobrança total de R$ 5.350 mensais, incluindo condomínio e IPTU, passaria a custar aproximadamente R$ 5.640 ao locatário.
Antes de negociar, o proprietário deve considerar a capacidade de pagamento do inquilino, os preços de imóveis semelhantes e o risco de vacância. Um imóvel vazio pode reduzir a receita e manter despesas sob responsabilidade do dono.
Quando uma holding pode apresentar vantagem
Uma holding patrimonial pode reunir imóveis e organizar sua administração. Além dos efeitos tributários, envolve decisões sobre participação dos familiares, gestão dos bens, distribuição de resultados e sucessão.
Na comparação preparada para os mesmos imóveis, uma holding no lucro presumido apresenta cerca de R$ 234,9 mil anuais disponíveis à família no cenário após a reforma. São aproximadamente R$ 30,7 mil a mais que a alternativa de recebimento pela pessoa física, antes dos custos da empresa.
O exercício considera distribuição integral do lucro contábil e sócios sem outros rendimentos que acionem tributação adicional. Uma família com condições diferentes precisa de outro cálculo.
Devem entrar na avaliação as despesas de constituição, contabilidade, manutenção da empresa e transferência dos imóveis. Também é necessário compreender como os proprietários receberão os resultados e quem terá poderes para administrar os bens.
A transferência dos imóveis estará livre de ITBI
O Supremo Tribunal Federal analisa essa questão no Tema 1.348, que trata da imunidade de ITBI na integralização de capital social de empresas com atividade predominantemente imobiliária. O julgamento tem encerramento previsto para 19 de outubro de 2026. (portal.stf.jus.br, noticias.stf.jus.br)
A operação exige atenção ao resultado final e aos limites aplicáveis. No Tema 796, o STF já definiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado. (portal.stf.jus.br)
O que avaliar antes de decidir
A comparação começa com as matrículas dos imóveis, os contratos de locação, os recebimentos e as despesas. Deve incluir outras rendas dos proprietários, os custos de manutenção dos bens e a necessidade mensal de dinheiro da família.
Com essas informações, a análise jurídica e contábil permite verificar o enquadramento tributário, revisar os contratos e comparar a manutenção dos imóveis na pessoa física com uma estrutura societária.
A Benevento Advocacia assessora a revisão de contratos e a organização patrimonial e societária. O objetivo é apoiar uma decisão que considere a renda disponível, os custos e a forma de administração dos imóveis.
Caren Benevento é sócia da Benevento Advocacia, pesquisadora do Grupo de Estudos do Direito Contemporâneo do Trabalho e da Seguridade Social da Universidade de São Paulo (GETRAB-USP) e conselheira da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp).